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司伟、肖峰:“以房抵债、房屋让与担保”等买房人提起执行异议之诉案件的审理体会(下)
文章来源:包头律师事务所  发布者:包头律师  发布时间:2019-9-16 22:58:12   阅读:5959

三、支付价款要件审查重点难点

支付价款要件主要涉及对付款事实的审查,这与民间借贷纠纷案件中对付款事实的审查认定颇为相似,可参照后者的审查规则加以判定。从实务情况看,买受人主要通过提交以下两类证据主张其已支付全部价款:1.银行转账凭证;2.出卖人出具的收据等证明材料。对第一类证据,应根据转账凭证记载的转账金额、日期、备注事项等与买卖协议约定是否一致来判断转账凭证所涉款项与不动产价款支付是否具有关联性。如申请执行人或被执行人提出的反驳让转账凭证的关联性处于真伪不明时,一般对该支付价款事实不予认定。对第二类证据而言,由于日常经济生活中支付方式的非现金化日益普遍,大额现金支付已日益式微。故为购买不动产而支付大额现金的主张与一般日常生活经验相悖。鉴于当前被执行人和案外人恶意串通,以执行异议之诉方式恶意阻却执行的现象客观存在,故从遏制虚假诉讼、维护生效裁判权威权威性、提高强制执行率等角度出发,在现金支付的认定上应从严把握。仅以现金支付或被执行人自认等方式主张已经支付价款,

但无其他证据证明其存在支付事实的,一般对该支付价款事实不予认定。当然,例外情况下,还要根据个案的具体情况,结合支付款项的金额大小、款项来源、当事人的身份职业、经济能力、当事人之间的交易习惯等因素综合判断。另外,买受人以银行按揭贷款方式支付了首付款,剩余款项已由银行发放相应贷款的,当然应当视为其已经向出卖人支付了全部价款。

对于尚未支付全部价款的,按照《执行异议复议规定》第28条第三项的规定,买受人应当按照人民法院的要求将剩余价款交付执行。需要注意的是,如果买受人未在执行程序中按照执行法院的要求将剩余价款交付执行,而是在执行异议之诉案件审理的过程中提出交付剩余价款的申请,此时法院应如何处理?笔者认为,既然在执行异议之诉中参照《执行异议复议规定》对不动产买受人是否具有排除强制执行的民事权益加以认定,那么此时对剩余价款交付执行的期限就不宜仅限定在执行程序中的执行异议审查终结之前,但也不宜过于放任买受人选择诉讼中的任意时间来主张交付剩余价款。综合考虑保护双方当事人的实体及程序权益并兼顾人民法院审理案件之需,建议可将买受人将剩余价款交付执行的截止时间确定在一审法庭辩论终结前,对此,一审法院应当向当事人明确释明。如果一审法院释明后,当事人明确拒绝交付剩余款项或超过一审法庭辩论终结前没有交付剩余款项的,人民法院可以认定不符合支付价款要件。有必要说明的是,上述剩余价款交付执行可以作为阻却执行要件的前提是买受人已经按约定支付部分价款。如果部分价款的支付不符合合同约定,已构成违约,则不存在剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。

 

四、未登记原因要件审查重点难点

根据《执行异议复议规定》起草者的解释,能够归责于买受人的原因可分为三种情形:一是对他人权利的忽略;二是对政策限制的忽略;三是消极不行使登记的权利。即买受人因未尽到合理的审查注意义务而存在过错。

该要件的审查在实践中往往流于形式,比如许多案件中法院在查明当事人签订了房屋买卖合同后不久即被查封或抵押的事实后,即认为由于在尚未达到合同约定的办理权属转移登记的时间房屋即被查封或抵押,由此导致此后无法办理权属转移登记,此原因非为买受人所致,故符合该要件。如此简单的审查推理使得该要件的重要性无法得到充分体现。事实上,该要件是《执行异议复议规定》第28条规定的四个要件中的重中之重。实践中不动产交易管理和登记制度在不同区域、不同时期均存在不同程度的差异,仍以最为常见的房屋买卖为例,对于在一个网签备案制度已经全面实施、广为覆盖的城市进行的房屋买卖,与一个网签制度尚未实施、甚至备案都落实不到位的地区进行的房屋买卖,买受人在签订合同后能够采取的保障其后能够进行权属转移登记的措施显然存在很大区别。因此,两者的审查注意义务程度显然也应有不同。由此带来的是。在不同案件中,虽然同样是签订合同后被查封或抵押,可能一个买受人对此具有一定的可归责性,而另一个却并没有。所以,在这种情况下,对于过错要件的审查就更应当全面、细致,要查明个案中当时当地房屋预售、网签备案、预告登记等不动产交易和登记制度的实施情况、一般交易习惯等事实,结合出卖人是否具备预售资格、是否将预售许可证置备于显著位置、买受人在交易中是否向出卖人主张过进行相应的登记备案等情况,综合判断未能办理过权属转移登记是否可归责于买受人。

此外,实践中争议较大的一个问题是,如何认定因买受人消极不行使登记请求权而导致其对未办理权属转移登记存在过错。当已经具备办理不动产权属转移登记条件时,买受人不积极行使权利,未及时办理登记,导致在查封执行前仍未完成物权变动的,应认定为买受人怠于主张登记请求权。未及时办理不动产权属转移登记在实践中易识别认定,在具备办理不动产权属转移登记条件的情况下,当事人未在法定期限或者约定期限内完成权属转移登记的,即可认定“未及时办理过户登记”。当然,此处还应分析未及时办理不动产权属转移登记的具体原因,若因出卖人不予协助,则不能归责于买受人;如因买受人怠于主张权利,则应认定其构成过错。而不积极主张权利属于价值判断范畴,难以一刀切式统一尺度,故应结合合同约定及履行情况加以认定。买受人应当在合理期限内行使请求出卖人协助办理权属转移登记的请求权而未及时行使的,一般应认定为买受人怠于主张权属转移登记的权利。对于合理期限的把握,在当事人未约定的情况下,可根据同类交易中的交易惯例加以判断;在当事人有明确约定的情况下,除非约定的条件不具备,否则一般应当优先适用当事人的约定进行判断。此外,与这一问题存在一定关联的问题是,当事人的不动产买卖合同办理网签备案或预告登记将会对出卖人在后处分该不动产产生限制性的法律效果。因此,如果当事人在合理期限内未能申请办理网签备案或预告登记的,则一般应认定相应的当事人(根据具体事实可能会为出卖人或买受人)对不动产未能办理最终的权属转移登记存在过错。

另一个争议较大的问题是,执行标的上存在另案查封时,买受人签订了不动产买卖合同但因此而未能办理不动产权属转移登记,在该查封解除后,本案中查封措施实施或轮候查封生效,此时买受人对未办理不动产权属转移登记是否存在过错?有观点认为,相对于前一个查封而言,买受人未能注意到不动产存在权利负担,对未能办理不动产权属转移登记存在过错;但本案审查的执行措施并非另案查封,现另案查封已解除,而本案中查封措施实施或轮候查封生效,买受人在签订合同后始终无法办理不动产权属转移登记,故对此不存在过错。对此问题,在前文对合同要件审查的分析中即已涉及,司伟认为应当从根本上否定这种情形符合《执行异议复议规定》第28条第一项要件,即便对此可能会有不同认识,但就过错而言,该种情况仍应认定不符合《执行异议复议规定》第28条第四项要件。这是因为,一方面,《执行异议复议规定》第28条是基于不动产登记制度不完善的状况,相对于普通金钱债权,对未登记不动产买受人在执行程序中给予优先保护,故在认定第28条构成要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”时,应严格适用,避免利益过于失衡;另一方面,该执行标的无论是在买受人签订不动产买卖合同之前被法院查封,还是之前法院查封、解除后又被执行法院查封,都至少说明该不动产处于一种不稳定状态。根据《查扣冻规定》第二十八条第一款“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的,登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”可知,解封的同时登记在先的轮候查封自动生效,两者无缝衔接。这将从客观上导致买受人不能办理权属转移登记。对此,应推定买受人在购买已经被查封的不动产时,应明知该规定,并愿意承担该不动产被轮候查封的风险。

因此,整体而言,买受人在明知该不动产被法院查封却仍然签订不动产买卖合同,虽然先前的查封被解除了,但买受人对因此可能存在的无法办理不动产权属转移登记的风险应自行承担。进而,买受人在执行标的被另案查封后签订不动产买卖合同,并因此导致其未能在本案查封生效之前办理权属转移登记的,应认定买受人系因其自身原因未办理权属转移登记。

    

      

 作者简介:司伟  法学博士  最高人民法院

                  肖峰  法学博士  最高人民法院


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