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“套路贷”案件中房屋买卖合同的效力
文章来源:包头律师事务所  发布者:包头律师  发布时间:2019-1-2 21:32:08   阅读:3804

 

1.确认房屋买卖合同效力的法律依据

 

如果“套路贷”案件涉及诈骗罪、合同诈骗罪,签订房屋买卖合同的行为属于犯罪行为的内容,那么该合同的效力则因涉及诈骗而无效。如果案件经审理,未发现涉及刑事犯罪,那么在民事案件的审理范畴内,房屋买卖合同的效力该如何认定呢?

 

1)《民间借贷司法解释》第24

 

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称《民间借贷解释》)第二十四条第一款解决了实务中以签订买卖合同尤其是直接以签订房屋买卖合同的方式为民间借贷担保,在放贷人的民间借贷债权未获清偿时,主张要求履行房屋买卖合同应如何处理的问题。但是,该条款并没有对此类房屋买卖合同的性质和效力作出认定,导致实践中仍然存在较多争议。

 

2)流质条款无效

 

房屋买卖合同,往往和借款合同同时签订。双方达成约定,房屋买卖合同的生效条件为借款人是否按期偿还借款本息。其中,房屋买卖合同中约定的房屋成交价格,一般为借款人应当偿还的借款本息总额。房屋因价值较大,对个人乃至家庭的生活有着巨大的影响,一旦涉及买卖合同的实际履行,则会引发较大的矛盾。在当借款合同履行期限届满,借款人无力偿还借款本息,放贷人要求履行房屋买卖合同时,借款人则会以双方签订的房屋买卖合同属于“流质条款”为由,主张房屋买卖合同无效。放贷人则以签订房屋买卖合同是双方真实意思表示、不违反法律禁止性规定为由进行抗辩,主张房屋买卖合同有效。

 

2.借款人授权的代理人代签房屋买卖合同

 

为了规避被认定为流质条款而导致房屋买卖合同无效,在签订借款合同的同时,放贷人往往会要求借款人出具授权委托书,委托放贷人或放贷人指定的第三人有权代为出售借款人名下的房屋、收取购房款、办理房屋转移登记手续等。在一段时间内,越来越多的放贷人为了保证委托合同的效力,还会要求借款人配合办理公证委托手续,以确认委托关系的合法有效性。在此类案件中,认定合同效力的关键被转移到当事人真实意思的认定以及代理权有效性的认定上。就房屋买卖合同的效力问题,司法实践中亦存在有效和无效两种不同的观点。

 

1)房屋买卖合同无效

 

主张买卖合同无效的,主要从当事人没有出售房屋的真实意思角度进行认定。首先,即便借款人和代理人之间存在委托代理关系,但是委托合同仍然是作为保证债权履行的形式,与借款合同存在明显的从属关系,借款人并没有出售房屋的真实意思表示,对于出售价值较大的房屋,应当充分考虑房屋买卖合同签订双方的真是意思表示。其次,代理人出售房屋时,往往以明显低于房屋市场价值的价款出售给购房人,借款人对此并不知情,否则其不会同意以远低于房屋市场价值的低价出售房屋。而从合同约定的低价亦可以看出,代理人与购房人之间存在恶意串通的可能,其目的在于侵害借款人的利益,故房屋买卖合同应为无效。

 

2)房屋买卖合同有效

 

借款人作为完全民事行为能力人,其出具授权委托书后,应当知晓该委托书可能导致其房屋被出售的后果;代理人依据借款人的授权与购买人签订房屋买卖合同,即使借款人并不知情,但代理人是有权代理,其代理行为的后果应当由借款人承担;就合同约定的低价问题,价款是代理人行使代理权所决定,应当视为借款人本人的意思表示,且价款并非确定代理人与购买人是否为恶意串通的唯一依据,在无其他证据佐证的情况下,不宜单纯因为低价问题而确认房屋买卖合同无效。

 

3.“套路贷”案件中对恶意串通的认定

 

借款人主张房屋买卖合同无效时,往往以代理人出售房屋时,以明显低于房屋市场价值的价款出售给买房人为由,提出代理人与购房人之间存在恶意串通而主张代理人的代理行为无效,进而主张房屋买卖合同无效。事实上,“套路贷”案件中也多存在此情况,代理人与购房人签订房屋买卖合同时约定的房屋价款往往是借款人应偿还的本息之和,为保障债权的尽快套现,该房屋价款往往低于房屋实际的市场价,确实对借款人的利益造成了损害。但是,购房人作为第三人,要证明其与代理人或者放贷人之间的恶意串通需要完整的证据链,在“套路贷”案件中,该举证责任如果完全要求借款人承担,过于繁重,法院应尽到调查责任,以保护借款人的合法权益,更重要的是维护司法尊严和健康的经济运行秩序。若经法院调查取证,无法证实购房人与委托人或放贷人存在恶意串通的情形,那么购房人的权利应得到保护,此时不宜认定房屋买卖合同无效。

 

4.善意第三人的认定  

 

因受利益趋势,或是急于转手套现,一定数量的虚假房屋买卖案件在进入诉讼程序之前就被处分给案外人。在2014年至2017年杨浦法院已审结的此类案件中,系争房屋在诉讼前已经被处分给第三人的案件共有16起,占涉及民间借贷的房屋买卖案件总数的34.8%。第三人的合同权利或是物权与借款人之间存在着难以调和的矛盾,善意第三人身份的认定在此类案件中更为慎重。

 

通过对购房者的购房过程、银行卡交易记录、庭审陈述等的调查,确认该购房者属于“套路贷”团伙的成员,或是“套路贷”团伙借名买房的人员,那么无论是因恶意串通还是因违背诚信原则,房屋买卖合同应确认无效。如果经审查,该购房人购房的过程符合正常交易习惯、支付了符合市场价的房价款、对涉案“套路贷”情况并不知晓、并且没有与“套路贷”团伙成员有往来,那么基于其善意的身份,且已经登记为房屋权利人,那么应当尊重物权登记的公示效力,确认其善意第三人身份。对于房屋原产权人造成的损失,由相应的人员承担经济赔偿责任。

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