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包头市律师:婚前按揭房产的权属认定标准
文章来源:包头律师事务所  发布者:包头律师  发布时间:2018-5-9 21:37:12   阅读:2781

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1 .房屋取得的时间标准

对于婚前按揭房的所有权取得时间,目前存在几种意见:

1)以按揭房的权属登记作为取得时间。我国不动产物权实行登记生效主义,不经过登记这一公示行为,不发生房屋所有权的转移。

2)以房产证的获得作为取得时间。经过房产权属登记,不代表可以顺利取得房产证,同时须经过公示、相关证件审核等一系列步骤,任何一个环节出现问题,都有可能造成房产证最终无法取得。

3)以支付首付款时间为取得时间。当购买人签订房屋买卖合同并支付了

首付款之后,其对该房屋就享有了债权。

4)以房屋的交付为取得时间。房屋的交付是使购买人实际享有该物权各项权利的重要环节,经过交付,使购买人基于合同的债权转化为实际的物权。从支付首付款并办理完银行按揭的时间点作为夫妻内部财产所有权的取得时间相对合适,更符合我国的物权变动模式。 首先,房管部门发放房产证的行为,是婚前按揭房的物权期待权实际转化为婚后物权形态的过程,这个过程仅仅使按揭房原来的价值存在形态发生了变化。物权变动源于之前的房屋购买行为,对于夫妻对外财产关系影响很大,但对于夫妻内部的财产关系不发生本质变化。其次,在离婚诉讼中,按揭房权属争议一般情况下仅发生在夫妻之间,不涉及第三人的权益,不能把夫妻对外财产的判断标准适用于夫妻内部财产的判断。何况夫妻内部财产是建立在特殊人身关系上的,物权法对此适用应具有其特殊性。最后,登记房产权属和办理房产证是房地产开发商的义务。能否、何时登记成功,系客观因素,仅是由于客观原因,使本应在婚前取得的房产证延续到婚后才取得,致使另一半仅仅因为结婚,并没有对按揭房作出任何贡献的情况下也能拥有房屋共有权,显然是不公平的。

 2 .根据时间、资金标准对不同情形的具体权属分析在离婚诉讼中,对婚前按揭房的司法处理,会出现很多复杂的情形。有以下几种情形:

1)夫妻一方婚前支付首付款,婚前取得房产证,产权人为购房人一人,婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前,另一方的名字也未体现在房产证书上,表明双方不存在房产约定,房产的权属在婚前已经确定了,属于婚前个人财产,权利义务关系明晰,另一方在婚后的共同还贷并不改变房产权属的性质。

2)夫妻一方婚前支付首付款,婚后共同还贷,婚后登记房产权属并取得房产证的情形。房产证的取得虽是不动产物权所有权取得的标准,但不能简单适用于基于人身关系的夫妻之间内部财产的取得,它是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成现实的物的过程,一方在婚前支付首付款,婚前按揭房的权属就已经确定了,属于一方婚前个人财产,婚后的共同还贷不改变权属性质。

3)婚前一方签订房屋买卖合同,未与银行办理按揭并支付首付款,直至婚后才以自己的个人财产支付首付款,并登记于自己一个人名义下的情形。由于支付首付款时间在婚后,应属于夫妻共同财产。

4)婚前双方共同出资购买,在婚前支付了首付款,首付款为共同财产,应认定为夫妻共同财产。但在婚前属于按份共有,婚后由于夫妻关系的特殊性,转化为共同共有。

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