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惠州法院实施强制腾退搬迁的程序及相关实务问题的会议纪要
文章来源:包头律师事务所  发布者:包头律师  发布时间:2019-11-20 22:02:18   阅读:208
本院在2019年7月12日召开全市执行工作例会中,针对法院实施强制腾退搬迁的程序及相关实务问题进行研讨,并形成共识。市中院执行局领导、执行案件承办人,基层法院分管执行院领导、执行局长、执行指挥中心负责人及部分执行业务骨干参加了会议。现纪要如下:
一、司法强制搬迁的实施程序
近年来,执行过程中需强制迁出住宅房、厂房、办公楼或者强制退出土地的情形愈来愈多,虽然民事诉讼法第二百五十条规定了不动产交付的基本条件与程序,但在实际操作上仍存在较多问题。下面对司法强制搬迁的实施流程、如何预防和化解突发事件、其他新手段新思路等方面进行阐述:
(一)强制搬迁与交付不动产的基本实施流程
1.公告搬迁
(1)院长签发搬迁公告。
(2)现场张贴公告、做笔录并拍照存档,提前固定拒不搬迁的证据。
(3)告知逾期未迁出,将可能面临停水停电、移送追究刑事责任、由法院强制搬迁等后果。

2.搬迁之前实地勘察
(1)了解居住人有无生活特困、无其他迁入地、患严重疾病等不宜强制执行的因素,居住人、周边居民、租户及当地村居委会等对迁离的态度,可能阻碍强制搬迁的人员及数量,防止造成不良后果。
(2)除掌握基本的执行现场情况外,还需勘察现场居住人数及身份关系、存放物品大致种类及数量、水电煤开关位置等,如系厂房、办公楼的,需掌握配电房、财务室、董事长或经理室、易爆易燃物品等位置。
(3)掌握周边建筑出入口及楼顶,迁出地至迁入地所需的时间,拟迁入地有无诸如不愿接收、不宜保管、面积较小等不宜迁入的情况。
(4)确定物品搬运及车辆进出通道是否存在障碍及解决的方法。

3.变通方式
(1)发协执给供电供水燃气部门,协助停水停电停气。
(2)移送公安机关追究拒不迁出房屋、退出土地拒执行为刑事责任。
(3)申请人提供临时租房安置,或采取以小换大、以差换好的方式置换执行,租金或购房款由申请人垫支,后从拍卖款中优先扣除。
(4)参照鹿城法院使用腾空保证金机制。被执行人短期内无法腾空不动产或腾空阻力很大的,要求被执行人缴纳腾空保证金,确保后续不动产腾空完成,再全额归还腾空保证金。保证金数额参照不动产价值、租赁市场情况确定,由被执行人缴纳、或其亲属代缴。
(5)对抵押后但租赁期将至的租赁,劝导申请人与承租人达成协议,给承租人一定的期限腾退,要求承租人根据租赁面积和剩余租期提供必要的保证金,并书面承诺不阻碍日后厂房移交拍卖和交付买受人。
(6)采取经济性惩处措施。如在惠州只有唯一住房的,可劝导申请人与被执行人达成协议,如被执行人及家属在期限内迁出,则可从拍卖款中获得约定的安置费,或者按法定程序从拍卖款中预留安置费,如逾期未迁,则参照该房产的市场租金标准,从分配的预留款中扣除因被执行人及家属逾期未迁出所产生的占用费,并酌情对其进行罚款等,剩余款项才支付给被执行人。
(7)协调双方对安置费达成一致,安置费数额参照当地房屋租赁市场平均租金的五至八年房租,租金样本可为附近拆迁小区的标准,人均安置面积参照本地廉租房的100%-150%之间,租金标准向房屋中介协会询价或或者参照当地同类房屋租金标准确定。动员被执行人亲朋好友暂行接纳被执行人,并给予一定安置费用,费用标准同上,配合法院工作,主动按期迁出,可按较高年限支付安置费标准。

4.制作搬迁方案,充分评估风险,准备应急预案
(1)制作书面的搬迁方案,重点写明实施难点、可能遇到的风险、突发事件与应急处置方式、人员需求及职责分工、具体执行措施的实施步骤、善后安置、物品交接等工作,并附上现场平面图或立体多维图。
(2)将书面方案上报指挥中心,呈报分管院领导审批,申请法警等相关部门、协助调配协助人员、车辆、设备。协调当地公安、维稳中心、村居委会、医院等相关部门,及搬迁公司、开锁人员等到场。执行法院依靠自身力量强制清场确有困难或者执行标的物不在辖区的,可以报请上级法院协同执行。
(3)备齐对讲机、警戒带、手铐、扩音器、警棍、手电筒、车辆等设备。
(4)行动前召集全体参与人员部署分工,明确职责与注意事项。

5.严格按照清场实施方案执行,做好现场处置工作
(1)通知相关人员到场。被执行人是公民的,通知被执行人或其成年家属到场;被执行人是法人或其他组织的,通知法定代表人或主要负责人到场,上述人员不到场的不影响执行。
(2)按照搬迁方案的分工,确保公安、城管、消防、维稳中心、村(居)委会、医院等全部人员、搬迁公司与车辆就位,尤其是负责外围和内场安保的人员,务必确保现场状况安全。
(3)控制现场:占领战略高地,清除煤气罐、刀具等危险物品,将无关人员清离现场,防止有人向窗户、阳台、屋顶平台等区域靠近的举动。
(4)现场清点、搬离属原占有人的动产。事先通知被执行人搬离动产,尤其是搬离贵重物品。如被执行人不自行搬出物品,则强制搬出并搬迁运至指定场所,交给被执行人或相关权利人。被执行人或占有人拒绝接收的,经征求申请人同意,可以交申请人或其他人保管,并限期被执行人或占有人领取,否则可将财物予以提存,费用由被执行人或占有人承担。在搬离动产的过程中,由当地基层组织、被执行人管理人、员工等随行见证,执行员应当场清点、查封财产,制作财产清单一式三份,由执行员及当事人、在场人签名或盖章,双方当事人各一份,一份附卷归档。
(5)安放搬出物品。所有搬出物品要打包使用印有所在法院腾房专用字样的纸箱和编织袋,大件物品直接张贴封条,运至被执行人制定场所或申请执行人提供的保管场所,保管费由被执行人承担。
(6)全程录音录像,注意固定强制执行过程中的证据,避免因财产有无损失、发生人身损害等引发争议。
(7)高度注意执行安全,妥善处置突发情形。如发生聚众起哄、暴力威胁、自杀性表示或涉及黄赌毒、枪支弹药等危及人身安全的情形,应停止执行并及时报告,当判断矛盾难以平熄时,原则上先安全撤离现场,撤回后再作有针对性的详细方案,依法追究相关责任。
(8)交付不动产给申请执行人、买受人或其他权利人。申请人书面认可或者在笔录上签字确认的,案件执行完毕。
(9)重大敏感或异地执行强制清场案件,要提前向上级法院报告,做好风险评估,必要时可以要求人大代表、政协委员和新闻媒体等见证执行。


相关法条:
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条
强制迁出房屋或者强制退出土地,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的,由执行员强制执行。
强制执行时,被执行人是公民的,应当通知被执行人或者他的成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的,不影响执行。被执行人是公民的,其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录,由在场人签名或者盖章。
强制迁出房屋被搬出的财物,由人民法院派人运至指定处所,交给被执行人。被执行人是公民的,也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失,由被执行人承担。
《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条第(三)项
负有执行义务的人有能力执行而实施下列行为之一的,应当认定为全国人民代表大会常务委员会关于刑法第三百一十三条的解释中规定的“其他有能力执行而拒不执行,情节严重的情形”:(三)拒不交付法律文书指定交付的财物、票证或者拒不迁出房屋、退出土地,致使判决、裁定无法执行的;


(二)对涉搬迁的案件使用辅助性、替代性执行措施
1.能否对涉强制搬迁腾退的执行案件使用强制停水停电措施?
意见认为:根据省法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》第4条,指定期限到期后,被执行人或其他占有人拒不搬离的,执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等,并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留;仍拒不搬离的,依法强制清场;对涉嫌构成犯罪的,依法移送追究刑事责任。

2.能否对涉搬迁案件的被执行人引入经济性惩处措施?
意见认为:如前面所述,在执行中,如被执行人在惠州只有唯一住房的,可劝导申请执行人与被执行人达成迁出安置协议,如被执行人及家属在期限内迁出,则可从拍卖款中获得一定的安置费,或者按法定程序从拍卖款中预留安置费,并在法定范围内适当调高费用标准,如逾期未迁,则参照该房产的市场租金标准,从分配的预留款中扣除因被执行人及家属逾期未迁出所产生的占用费,并酌情对其进行罚款等,剩余款项才支付给被执行人。

相关法条:
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:
(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;
(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;
(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。


(三)生活性房屋腾空案件中,如果系被执行人唯一住房,执行过程中是否需要给相关人员寻找安置住房?
意见认为:如果生效法律文书确定被执行人应交付居住的房屋,那么不管该房屋是否为被执行人的唯一一套住房,自执行通知送达之日起,已经给予宽限期,执行法院都可以进行强制腾空,而且不需对被腾退人员进行安置。但在金钱债务履行的案件中,对于被执行人只有唯一住房的,需做好被腾退人员的安置工作,可结合案件实际,选择以下货币安置或提供临时住房的方式,来保障被执行人及相关家属的生存所需房屋:
1、由申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准,预付或直接从涉案房屋的变价款中预留五至八年的租金,支付给被执行人;
2、由申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准,为被执行人及所扶养家属提供一定租期的临时住房;
3、法院与有关部门联系,寻找廉租房进行安置,由申请执行人预付或从变价款中预留五至八年的租金给被执行人。
具体操作可参考《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》。


相关法条:
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内,被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条 上述宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院可以作出强制迁出裁定,并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。
强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,经人民法院审查属实,可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第四条 申请执行人提供的临时住房,其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房,面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
第五条 申请执行人提供的临时住房,应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定;协商不成的,由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定,当地无同类房屋租金标准可以参照的,参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
已经产生的租金,可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出。


(四)房屋腾空适用于变现目的的,能否不交付拍卖?
意见认为:根据省法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》第1条,除有本意见第10条列明的情形外,执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定,在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内,将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的,强制执行。

相关法条:
广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》
第10条 符合下列情形的不予清场移交:
(1)执行标的物存在合法有效的租赁关系,且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况,承租人主张买卖不破租赁的;
(2)拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债,且共有物不可以分割使用的;
(3)案件情况特殊,实际清场客观有困难,申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖,且不损害第三人合法权益的;
(4)其他法律和司法解释规定不移交的。
第11条 不清场移交的,应在拍卖公告中特别提示并说明原因,符合第10条第(1)项情形的要注明租赁期限及租金收取人、符合第10条第(3)项情形的要注明被执行人继续占有使用的期限及占用费收付人。拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退。
第12条 执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物,期限届满前,买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的,人民法院不予受理;但买受人提起诉讼请求支付占用费的,人民法院应当依法受理。期限届满后,被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的,买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的,人民法院应当依法受理。


(五)如何处置应交付不动产上的附属物、从物?
意见认为:应结合执行依据判项和实际情况进行处理,在强制搬迁之前,应将不动产上不属于执行标的物的物品除去,但当事人双方同意不除去或另有约定的除外。
对于应交付不动产里的动产,双方当事人同意不除去的,在金钱债务的执行中,其价值可以一并评估拍卖;在特定不动产的交付执行中,由申请执行人与被执行人自行协商补偿价格。
对于应交付不动产上的添建附属物、从物、尚未分离的出产物,如房屋内的装潢、增建的附属建筑物(无法作为独立交易的标的及独立使用的)、土地上尚不能砍伐的树木或尚未成熟的农作物等,如果非产权人经不动产所有人同意而在不动产上增添附属物,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的,可以责令拆除,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任,财产所有人可以将造成的损失另行向法院起诉;不能拆除的,原则上折价归不动产所有人。在金钱债务的执行中,将应交付不动产上不可拆除的添建附属物、从物及出产物的价值一并评估拍卖,一并交付申请执行人或买受人。在特定不动产的交付执行中,申请执行人原则上应折价补偿被执行人,如果双方当事人之间(如租赁合同)对该部分财产的处置有约定的,按照约定执行;没有约定的,关于折价标准与折价多少,可以由双方当事人进行协商,也可以对该部分增添的财产进行价格评估,根据评估价补偿对方;协商不成的,法院一般不强制申请执行人必须折价补偿被执行人,由当事人通过其他诉讼途径解决。
若系执行依据确定返还不动产并要求恢复原状的执行,对于应交付不动产上的添建附属物、从物的基本处置思路为:双方当事人有约定的,按约定处理,没有约定的,由申请执行人与被执行人协商附属物、从物的交付和作价补偿等相关内容,没有约定又协商不成的,执行法院可以责令被执行人在限期内拆除,被执行人逾期未拆除的,可以由申请执行人垫支费用代为拆除,或者由执行法院组织力量强制拆除,强制将不属于执行标的物的附属物、从物除去,垫支的代履行费用、强制执行费用由被执行人承担,造成的损失,由被执行人承担。


(六)被执行人拒绝接收迁出财产的如何保管及处理?
意见认为:根据省法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》第5条,强制清场搬出的财物,由执行法院制作财物清单并运至指定处所,交给被执行人或者其他占有人。被执行人或者其他占有人拒绝接收的,经征求申请执行人同意,可以交申请执行人或者其他人保管,并限期由被执行人或者其他占有人领取。被执行人或者其他占有人逾期不领取的,将财物予以提存,提存费用由被执行人或者其他占有人承担。


(七)形成处理搬迁等案件的常态化集中行动长效机制
意见认为:中院执行指挥中心要强化执行联动,加强执行指挥中心三统一职能,推动全市法院大立案大集约大执行的改革,每月定期组织开展常态化的集中执行行动,特别是集中办理强制搬迁、腾空执行事项,由案件承办部门提交具体的实施方案,指挥中心推动落实,并定期形成和发布典型案例,通过媒体宣传法院的执行力度,构建阳光执行,形成威慑效应。
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