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法拍不动产“交付难”原因
文章来源:包头律师事务所  发布者:包头律师  发布时间:2019-7-28 16:50:12   阅读:5427

一、 法拍不动产存在租赁关系

法拍不动产存在租赁是最常见的“清场障碍”,无论是在抵押前还是抵押后签订的租赁合同,都极大程度上阻碍了司法执行。

 

根据法律“买卖不破租赁”原则,即使原不动产所有人将不动产转让他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。如果被执行人在房屋拍卖之前就已经收取房屋的全部租金,那么竞买人既得不到“干净”的房屋,又无法获得房屋的租金,只会竹篮打水一场空。

 

很多被执行人为了投机取巧,私自将法院已经查封的房产转让、出租给不知情的第三人,或者与案外人恶意串通,来阻碍、拖延执行。

 

二、 实际居住人拒绝迁出

买受人购得房产后,发现实际居住人拒绝迁出,抗拒执行。有的居住人不仅蛮不讲理、拒绝腾房,更有甚者将老弱病残安排在房屋内居住,导致执行工作根本无法进行。

 

又或者,房屋涉及“唯一住房”问题。当被执行人极其家属有且仅有一套住房时,会极大程度上增加执行的阻碍。虽然2014《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对“唯一住房”的执行条件做出了规定,但从司法实践来看,要满足第二十条中的“三个条件”之一,执行人或有非常专业的尽职调查能力,或付出更多的财力成本,可行度并不高。

 

三、被执行人不愿承担税费

法拍不动产在交付过程中,涉及诸多税费,其中有需要买受人承担的部分,更有需要被执行人承担的部分。通常情况下,被执行人是不会乖乖配合缴税的。

 

一般来说,被执行人作为出让方,要缴纳个人所得税、增值税及附加、印花税、土地增值税等等。

四、不动产存在产权瑕疵

法拍不动产还容易出现产权瑕疵,如未交齐土地出让金、产权存在争议、或者没有产权证等等。



举个例子,被执行人在不动产被查封前就与他人签订了房屋买卖合同,只是暂未过户。一旦房屋拍卖成功,原买受人就会立即站出来维护自己的权益;又或者,被执行人与配偶离婚,根据离婚协议书,不动产归配偶所有,但产权证尚未变更登记。这些情况下,发生冲突在所难免。

 

 

对于上述问题,我国法律缺乏相应的明确规定。2016年《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》为例,第十五条第二款规定:“人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示,且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。“根据该条规定,法院对拍卖品的瑕疵“不负担保责任”,这就代表,如果买受人不提前做好万全的尽调准备,拍卖品出现瑕疵的几率极大。

 

 

然而,各地方法院为有效推动执行进展,解决“执行难”问题,发布了一系列相应的法规条例。

 

广东高院:司法拍卖以清场移交为原则

 

2019627日,广东省高级人民法院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》,第一条明确规定:司法拍卖以清场移交为原则。除有本意见第10条列明的情形外,执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定,在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内,将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的,强制执行。

 

江苏高院:司法拍卖房屋应先腾空后拍卖

 

2019131日,江苏省高级人民法院印发《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》,其中明确:除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外,执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人,严禁在拍卖公告中表述法院不负责腾空



除此之外,江苏高院早在20174月就出台了《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》,第三条“关于清空、交付要求”规定:法院拍卖不动产时,除法律另有规定外,一般均应清空后再拍卖;法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产,一般均应负责交付买受人。



安徽高院:法拍房必须在交付前予以清空

 

2018815日,安徽省高级人民法院执行局印发《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》,其中第三条规定:执行法院拍卖房屋时,原则上应当先清空后拍卖;确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因,且必须在交付前予以清空。执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋,应负责交付。



福建福安法院:拍卖成交后一个月内腾空



201861日,福建省福安市人民法院发布《关于执行强制腾房的若干规定》,第一条腾房的时间要求规定:凡提交拍卖的房产,一般在提交拍卖前腾空;未腾空的,要求在拍卖成交后一个月内腾空,至迟不得超过二个月。执行局每月至少组织两次腾房行动,时间为每月上旬的周五和下旬的周五,必要时可随时组织强制腾房。

 

北京高院:对拒不履行腾退义务的被执行人,可采强制执行措施

 

20141119日,北京市高、中级法院执行局(庭)长座谈会召开了第六次会议,并发布《关于强制执行腾房类案件若干问题的意见》。文件第五部分提到:对拒不履行腾退义务的被执行人,可采取责令支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等间接强制执行措施。各种间接强制执行措施可单独适用,也可同时适用。间接强制执行措施可以单独适用,也可以与直接强制执行措施一并适用。在同一案件的执行过程中,间接强制执行措施可以多次适用。

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