杭州中院：承租人以疫情为由，主张因不可抗力致使合同目的无法实现而单方解除租赁合同是否有效？

浙江省杭州市中级人民法院

民事判决书

(2020)浙01民终9749号

上诉人（原审被告）：杭州中飞航天健康管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区大世界五金城****。

法定代表人：袁**，总经理。

被上诉人（原审原告）：杭州港辉网络科技有限公司，住所，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路****

法定代表人：尹**。

上诉人杭州中飞航天健康管理有限公司(以下简称中飞公司)因与被上诉人杭州港辉网络科技有限公司（以下简称港辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初3941号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月2日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。高小平、尹屹峰、余成双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:书面协议：2017年11月20日港辉公司与中飞公司签订《房屋租赁合同》一份。

出租方（甲方）：港辉公司。

承租方（乙方）：中飞公司。

租赁标的：位于杭州市江干区××路××号××室房产（面积323.1平方米）。

租赁期限：2017年12月1日至2022年11月30日。

租金标准：第1个租赁年度日租金为3元/平方米，年租金为353794元。自第2租赁年度起，按每年3%递增。租金先付后用。

房屋履约保证金：58965元。

租金支付方式：乙方同意在本合同生效之日起2日内支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金88448.50元，剩余租金每3个月结算一次，具体支付时间为：2018年2月13日、2018年5月16日、2018年8月16日分别支付88448.50元；2018年11月15日、2019年2月13日、2019年5月16日、2019年8月16日分别支付91101.90元；2019年11月15日、2020年2月13日、2020年5月16日、2020年8月16日分别支付93835元……2021年11月15日、2022年2月13日、2022年5月16日、2022年8月16日分别支付99549.50元。乙方须于每期租金到期前至少提前15天向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，则承租方按到期未付租金的0.3%支付滞纳金。

违约责任：租赁期间，非本合同约定的情况，乙方超过15天未缴纳租金或中途擅自退租的，甲方有权解除合同，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金（但最多不超过三个月的租金）。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。甲方可从履约保证金中抵扣，履约保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。

款项支付情况：2017年11月21日中飞公司支付履约保证金58965元和租金88488.50元；2018年3月5日、2018年9月14日中飞公司分别支付租金88488.50元；2018年11月30日、2019年3月12日、2019年5月31日、2019年8月26日中飞公司分别支付租金91101.90元；2019年12月19日中飞公司支付租金93835元。

合同履行情况：2020年3月16日，中飞公司向港辉公司发出《关于凯旋发展大厦1302房租协商函》，表示：根据浙江省政府及杭州市政府等疫情防控政策的规定，请港辉公司予以中飞公司承租的凯旋发展大厦1302室予以免租2个月。2020年3月17日港辉公司回函表示：因大厦产权所有方未出台关于写字楼减免租金的政策，故港辉公司无法给予大厦写字楼客户租金减免。并要求中飞公司在5日内将应付未付的下一季度租金93835元予以支付。庭审中港辉公司、中飞公司均确认，中飞公司负责人2020年4月25日微信发函给港辉公司表示停业搬离，要求解除合同，港辉公司未同意。中飞公司于2020年4月30日擅自搬离案涉房屋。

另查明，案涉房屋系港辉公司从房屋实际产权人杭州滨凯资产管理有限公司（以下简称滨凯公司）处租赁，约定租赁期自2017年6月1日至2032年5月19日，合同约定在租赁期限内，港辉公司可以不征得滨凯公司书面同意而转租租赁房屋，但应提前书面告知并保证将订立的转租合同向滨凯公司报备。

港辉公司陈述，2018年6、7月间，港辉公司法定代表人曾联系中飞公司负责人“孔总”协商案涉房屋置换事宜但未果，2018年9月4日及2018年11月21日港辉公司法定代表人两次发微信给中飞公司负责人“孔总”说明应付租金及租期情况事宜。案涉房租在协商搬迁时中飞公司一直在经营，案涉房屋至今未出租仍处于空置状态。

中飞公司陈述，中飞公司从事的行业系健康管理、健康体检，因疫情管控措施原因直至2020年3月才复工。中飞公司曾向港辉公司支付装修费47172元，并应港辉公司要求将该笔费用转账至杭州易楼网络科技有限公司账户中，附言为服务费。

现港辉公司起诉至原审法院，请求判令：1、判令确认港辉公司、中飞公司之间的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；2、判令中飞公司支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金29483.50元及滞纳金63242.10元（以29483.50元为基数，按照每日千分之三的标准自2018年5月17日计至2020年4月30日，此后至实际支付日的滞纳金另计）；3、判令中飞公司支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金62216.70元及滞纳金14372.10元（以62216.70元为基数，按照每日千分之三的标准自2020年2月14日计至2020年4月30日，此后至实际支付日的滞纳金另计）；4、判令中飞公司支付违约金99549.50元。

原审法院认为：港辉公司与中飞公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。承租人中飞公司于2020年4月25日向出租人港辉公司发函要求停业搬离房屋，并主张系因疫情原因不可抗力因素要求解除合同，该院认为，本案中案涉房屋租赁合同期限还有三年，疫情防控措施仅导致案涉房屋租赁合同履行困难，随着疫情及防控措施的缓解，疫情对于中飞公司经营的影响只是暂时的，而非不能履行合同，本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，中飞公司要求解除合同亦无约定依据，出租人港辉公司有权予以拒绝，中飞公司单方解除合同的函件不能起到解除双方租赁协议的法律效力。在中飞公司擅自搬离案涉房屋并未支付租金的情况下，港辉公司以中飞公司严重违约致合同目的无法实现为由，主张解除双方租赁协议，具有法律依据，该院予以支持。港辉公司以向法院提起变更诉讼请求的方式明确租赁协议于2020年5月1日解除，该解除时点有利于减少双方损失，该院予以确认。

关于港辉公司主张中飞公司应支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金一项，根据《房屋租赁合同》的约定，中飞公司应于2018年2月13日、2018年5月16日、2018年8月16日分别各支付88448.50元，2018年11月15日支付91101.90元。而实际中飞公司于2018年3月5日、2018年9月14日分别各支付租金88488.50元，于2018年11月30日支付租金91101.90元，故中飞公司在2018年5月16日有一笔租金88448.50元应付未付，对应租期为2018.6.1-2018.8.31。且中飞公司提供的证据不足以证明港辉公司已对中飞公司免除该期间的租金，中飞公司应当按照合同约定的时间履行付款义务。现港辉公司在扣除中飞公司已支付的履约保证金58965元后要求中飞公司支付该期间的租金29483.50元，符合合同约定，该院予以支持。

关于港辉公司主张中飞公司应支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金一项，考虑到中飞公司租赁案涉房屋的目的是为了做健康体检、管理工作，而受疫情防控措施影响，中飞公司2020年3月开始复工，但无法正常开展经营活动系客观事实，故该院根据公平原则酌情减免2个月租金，即中飞公司应无须支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金，港辉公司的该项主张该院不予支持。

本案系由中飞公司在租期届满前因自身原因擅自提前退租，导致港辉公司主张解除合同，中飞公司还应依约向港辉公司支付违约金。双方约定的违约金金额为提前退租天数租金的0.5倍，最多不超过三个月的租金。港辉公司主张按照最后一次2022年8月16日应支付的3个月租金计算为99549.50元，符合合同约定，该院予以支持。

关于港辉公司主张的滞纳金一项，港辉公司主张违约金系基于中飞公司擅自提前退租的行为而产生，与港辉公司主张的中飞公司逾期付款的滞纳金性质并未重复，且双方合同对此有明确约定港辉公司可以同时主张，故该院均予支持。但双方约定的每日千分之三的标准过高，该院酌情按照每日万分之六的标准计算。经计算，中飞公司未按约于2018年5月16日支付下一期租期的租金，暂算至2020年4月30日的滞纳金应为12630.73元（29483.50*714*0.06%）。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认港辉公司与中飞公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、中飞公司支付港辉公司2018年6月1日至2019年8月31日的租金人民币29483.50元，于判决生效之日起十日内付清；三、中飞公司支付港辉公司滞纳金人民币12630.73元（暂算至2020年4月30日，此后以未付上述第二项租金为基数按每日万分之六的标准计算至款项付清之日止），于判决生效之日起十日内付清；四、中飞公司支付港辉公司违约金人民币99549.50元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回港辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币5834元，调整为人民币5333元，减半收取人民币2666.50元，由港辉公司承担人民币1261.50元，由中飞公司承担人民币1405元。

宣判后，中飞公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决中飞公司支付港辉公司2018年6月1日至2018年8月31日的租金及滞纳金系事实认定错误、法律适用错误。一审中中飞公司与港辉公司都已明确双方在2018年4月开始，港辉公司就一直联系中飞公司多次沟通换房事宜，提出换房的方案与装修标准，直至2018年9月港辉公司的法定代表人未明确是否换房又通过微信让中天公司交纳房租，亦未明确是交何时的房租，中天公司接到通知后立刻如期支付，此租金为88448.5元，正是2018年6月1日至2018年8月31日的租金。就滞纳金来说，未支付其中一期租金的过错在于港辉公司。港辉公司此前一直未就该期间向中飞公司主张过，直至因疫情中飞公司无力继续履行要求减免租金，港辉公司不同意，才有后续港辉公司又向中飞公司主张该期租金。就事件的起因来说系港辉公司要求中飞公司换房导致中飞公司未支付该期租金，因此中飞公司不应承担未付租金的滞纳金。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第20条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先冲抵已到期的债务。因此即使中间有一期未支付，后支付的租金应优先冲抵到期的租金，滞纳金亦应顺延到最后不够支付这期。二、一审法院认定中飞公司退租严重违约，判决承担高额违约金亦系认定事实错误适用法律错误。中飞公司是一家医疗健康管理公司，主营健康体检业务，因为疫情不对外开展体检业务，无法正常经营，公司没有收入，为了尽量不裁员，公司希望能与房东协商减免部分租金，在此期间中飞公司曾在2020年3月16日、2020年4月2日、4月14日、4月22日等多次通过微信和发函等方式，请求港辉公司本着公平原则给予减免租金，但港辉公司处处敷衍并拒绝协商减免租金，鉴于疫情对于医疗体检业务的影响远不止政府强制要求封闭管理的一段时间，而且会长时间延续。在港辉公司不予协商减免租金的情况下，中飞公司为了避免更严重损失导致的裁员，多次主动与港辉公司协商解除合同事宜，港辉公司不予理睬。中飞公司并无违约的故意，只是基于疫情影响，在港辉公司不同意减免租金的情况下，迫不得已解除合同。中飞公司可以依据情势变更解除合同。即使认定中飞公司违约，违约金也过高。根据双方的租赁合同，违约金不得超过三个月租金，一审法院直接依照约定的最高违约金进行计算，对中飞公司明显不公。综上，请求：1、撤销原审判决第二、三、四项，改判中飞公司支付2020年2月13日至2020年4月30日租金29483.5元，中飞公司无需支付滞纳金，并减半调整违约金。2、本案诉讼费由港辉公司承担。

被上诉人港辉公司辩称：一、中飞公司拖欠港辉公司2018年6月1日至2018年8月31日租金的事实清楚。该笔款本应于2018年5月6日支付，现已拖欠两年有余，依约应支付相应滞纳金。双方在2018年协商换房事宜，但协商未果，协商期间中飞公司一直在正常经营使用。二、一审法院酌定减免2个月租金，港辉公司因此也遭受了一定损失，但本着定纷止争未提起上诉。本案虽属于受疫情影响案件，但不属于可以适用不可抗力或情势变更情形的案件。双方的租赁合同有效期到2022年11月30日才结束，疫情并不能导致合同目的落空。中飞公司在未结清房租的情况下擅自搬离房屋已经构成严重违约，应该承担合同约定的违约责任。综上，请求驳回中飞公司的上诉请求，维持原判。

二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。

本院认为：首先，关于欠付租金问题。结合双方合同中关于租金数额、支付期限的约定以及中飞公司实际支付租金的情况，可以确认中天公司事实上漏付了2018年6月1日至2018年8月31日这一期租金。双方虽然在2018年4月开始就调换租赁物进行沟通，但沟通并未影响中飞公司对租赁物进行使用，双方也未因此对租金进行过变更，故中飞公司应该按照合同约定的时间和金额支付租金，逾期未付应依约承担滞纳金。二、关于违约责任问题。案涉租赁合同属合法有效，双方在履行合同过程中虽受疫情影响，但疫情并未导致合同目的不能实现，一审法院考虑到疫情对中飞公司的实际影响也酌情减免了2个月租金，疫情并不能导致合同目的落空。故中飞公司在与港辉公司未就租金减免事宜达成一致意见的情况下，直接退租属违约，原审法院依据合同约定判令其承担违约责任，有合同和法律依据。综上，中飞公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1360元，由杭州中飞航天健康管理有限公司负担。

本判决为终审判决。