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合同未约定当事人合同义务的先后履行顺序,应如何履行?
文章来源:包头律师事务所  发布者:包头律师  发布时间:2022-05-04 23:01:58   阅读:
情景案例
      2019年1月,甲房地产公司与乙签订了一份房屋买卖合同,合同约定甲公司于当年9月1日向乙交付房屋1套,并办理登记手续,乙则向甲公司分三次付款:第一期支付二百万元,第二期支付一百万元,第三期则在9月1日甲公司向乙交付房屋时支付三百万元。在签订合同后,乙按期支付了第一期、第二期款项共计二百万元。
      同年9月1日,甲公司将房屋的钥匙移交乙,但并未协助办理房屋所有权移转登记手续。因此,乙表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期(9月1日)7日后,乙仍然没有付款,甲公司遂以乙违约为由诉至法院,请求乙承担违约责任。乙则以甲公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩,主张甲公司未按期办理房屋产权转移登记手续,其可以拒绝履行支付最后一期房屋款项的义务。
 
 
 
权威观点
 
 
      合同约定甲公司办理过户登记时间为9月1日,约定了乙支付最后一期房款时间亦为9月1日,但并未约定哪方履行在先,应视为没有约定先后履行顺序,根据《民法典》第五百二十五条规定,双方应当同时履行。
 
 
 
法官解读
 
 
      同时履行抗辩权,也称之为不履行抗辩权,是指双方合同的当事人一方在对方未为对待给付之前,可以拒绝自己履行义务的权利。同时履行抗辩权针对的是当事人互负债务,但是没有先后履行顺序的情况。同时履行抗辩权的适用必须满足以下几个条件:须基于同一双务合同互负债务,在履行上存在关联性;当事人的债务没有先后履行顺序;须双方所负的债务均已届履行期;对方当事人未履行自己所负的债务或者履行债务不符合约定仍然提出履行请求;必须对方的对待给付是可能的。
     请求方的履行不符合合同约定的,如已经构成迟延履行或部分履行、瑕疵履行或者有其他的违约行为的,相对方可以行使同时履行抗辩权,但应当限于“相应的”范围,即与请求方履行债务不符合约定的部分对应的部分。本案中,甲公司要求乙方履行支付房屋尾款的义务,但甲公司自身也存在迟延履行,只是交付房屋并未办理登记手续,因此,乙享有同时履行抗辩权。
      请求方虽未实际履行,但已向相对方表达履行意愿的,相对方有权行使同时履行抗辩权。仅仅提出履行并不等同于实际履行,即使实际履行,还存在履行是否符合合同约定的问题,因此,相对方在这种情形下享有同时履行抗辩权。
      同时履行抗辩权制度并非追求双方当事人债务的同时履行,并不是非要促成当事人按照“一手交钱、一手交货”的简单交易方式履行债务。同时履行抗辩权是一种防御性权利,从制度设计上来说,“防御”不是目的,目的在于打破僵局,促使债务履行。同时履行抗辩权属延期的抗辩权,只是暂时阻止对方当事人请求权的行使,非永久的抗辩权。对方当事人完全履行了合同义务,同时履行抗辩权消灭,当事人应当履行自己的义务。
      本案中并未明确约定哪方履行义务在先,双方互负合同债务,一方要协助房屋过户登记一方要支付尾款,履行期限均已届满,符合同时履行抗辩权的成立要件,从公平角度考虑,案涉情况下当事人应当同时履行,乙享有履行抗辩权对抗甲公司的履行请求权。在司法实务中,为解决当事人关于合同履行的纠纷,不使合同的履行陷入僵局,通常在认定相对方同时履行抗辩权成立后,判决双方同时履行各自所负的义务,甲公司应履行办理房屋登记过户手续,乙履行支付最后一笔尾款的义务。
 
 
 
法条链接
 
 
     《中华人民共和国民法典》
       第五百二十五条 当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行请求。
 
 
 
特别提醒
 
 
      为避免同时履行义务的僵局,尽量在合同中约定先后履行顺序。
 
作      者|汪娣娣
责任编辑|马   悦
策划审核|龚雪林
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