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人民法院案例选(2015年第4辑):李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案
文章来源:张万军律师  发布者:包头律师张万军  发布时间:2016-05-19 23:13:52   阅读:

未完成消防验收备案是否必然导致

                        租赁房屋交付不合格

    关键词:消防验收  消防备案  房屋租赁合同  房屋交付

【裁判要点】

    不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案,竣工备案可以在装修完成后投入使用前一并进行。承租在建工程的承租人,不得以房屋未经竣工备案为由,主张房屋交付不合格,要求解除合同。

【案件索引】

    一审:福建省厦门市集美区人民法院( 2014)集民初字第1262(201484)

    二审:福建省厦门市中级人民法院( 2014)厦民终字第2883号(20141110日)

【基本案情】  

    原告李宏斌诉称:201399日,李宏斌与被告廖文进签订《房屋租赁合同》,约定:(1)廖文进将其承租的第三人名下的房产(厦门市集美区天风路××一××号综合楼)一、二层(以下简称讼争房屋)转租给李宏斌使用;(2)每年租金为人民币85万元;(3)廖文进将房屋交付使用前,房屋应当具备入住条件:水、电等按要求接人到位,店面门窗安装到位,消防设施验收全部完成,店面四周边围墙全部拆除。(4)若廖文进未按合同约定时间提

供租赁房屋的,每天逾期限一天,应向李宏斌支付年租金的3 010,若提供的房屋不符合合同约定条件导致合同无法履行的,李宏斌要求终止合同的,有权要求廖文进支付年租金30%的违约金。当日,双方又签订了补充协议,约定交付时间从2013121日起算,如超出两个月时间,李宏斌有权终止合同,廖文进应退还一年租金85万元。2013925日,李宏斌付清了一年租金85万元。然而,廖文进始终未按合同约定将讼争房屋交付给李宏斌使用。至今已达四个月。李宏斌认为,廖文进的行为已导致租赁合同的目的无法实现,构成根本违约,严重损害了李宏斌的合法权益。为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,恳请法院判令:(1)解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》;(2)廖文进退还租金85万元及利息(按期同期银行贷款利息计算,利息从立案之日起计算至实际清还之日)。(3)廖文进支付违约金255000元。(4)本案诉讼费用、保全费等由廖文进承担。

    被告廖文进辩称:李宏斌诉请解除讼争合同没有事实和法律依据。就本案而言,解除租赁合同不存在法定的解除合同的情形。廖文进按照租赁合同及其补充协议的规定甚至提前向李宏斌交付了租赁物,李宏斌也已经准备出租,李宏斌诉请解除合同缺乏事实和法律依据。对于第二项诉求本来就是李宏斌的义务,第三项诉求也没有依据。

    第三人厦门超越工贸有限公司述称:鉴于李宏斌对厦门超越工贸有限公司没有诉求,厦门超越工贸有限公司同意廖文进的答辩意见,本案与厦门超越工贸有限公司没有关联。

    经审理查明:原告李宏斌与被告廖文进于201399B签订《房屋租赁合同》,约定廖文进(甲方)将其承租的第三人厦门超越工贸有限公司名下的讼争房屋转租给李宏斌(乙方)。双方约定房屋的租赁期限共10年。廖文进将房屋交付李宏斌使用前,房屋应当具备入住条件:水、电等按要求接入到位,店面门窗安装到位,消防设施验收全部完成,店面门口周边围墙全部拆除。双方在违约责任中约定若甲方提供的房屋不符合合同约定条件导致合同无法履行的,乙方有权要求廖文进采取补救措施后继续履行合同,延误交付的时间视为逾期;乙方要求终止合同的,有权要求甲方支付年租金30%的违约金。同日,双方签订《补充协议》,约定:“因主合同租赁日期未填写,租赁时间按2013121日开始算起。如房屋建筑未完成,可往后顺延,顺延时间不得超出二个月,如超出二个月时间,乙方有权终止合同,甲方应退还乙方一年租金人民币85万元。”2013925日,李宏斌向廖文进付清一年租金85万元。

    另查明:位于集美区天凤路××一××号的厦门超越工贸有限公司综合楼是第三人厦门超越工贸有限公司所有的房产。被告廖文进厦门超越工贸有限公司承租一、二层。经厦门超越工贸有限公司同意,廖文进转租给原告李宏斌。厦门超越工贸有限公司于2012123日经网上备案受理系统对综合楼进行工程消防设计备案。该工程未被确定为抽查对象。讼争房屋于201325日取得建字第350211201314016号建设工程规划许可证,于2013527日开工,于20131213日竣工。20131231日综合楼经竣工验收,评定工程质量等级为合格。

    再查明:20131225日,第三人厦门超越工贸有限公司与被告廖文进进行综合楼交接确认,双方在确认书中确认楼梯间钥匙已由现场施工人员经廖文进同意移交给李宏斌。经廖文进申请,证人孙永成出庭作证证明:李宏斌向孙永成拿钥匙,经廖文进同意,孙永成于201312月下旬将讼争房屋的钥匙中其中一把钥匙交付给李宏斌。庭审中,李宏斌对201312月下旬取得钥匙予以确认,并确认使用该钥匙可以在讼争房屋自由进出上下。讼争房屋在李宏斌承租后,挂出红布广告“一、二层旺铺出租……联系电话:18030069552”。庭审中原告否认是其挂出广告条,确认联系电话确属原告所使用。

    又查明:本院于2014714日就有关消防问题向厦门市集美区消防大队庄新宇工程师询问,经答复消防验收有备案和必审必验两种,讼争综合楼属于备案类型,消防备案含有土建设计备案、土建竣工备案及装修设计备案、装修竣工备案,实践中后三项可一并在投入使用前做备案。厦门市集美区公安消防大队出具的《建设工程消防设计审核办事指南》第八点第(三)项记载:“装修工程应提供工程所在原建筑消防验收意见书(或备案抽查证明),如原建筑仅通过消防设计审核,应提供消防设计审核意见书(或备案抽查证明)、承诺书,以及所在楼层平面竣工图或施工图(复印件)。”本院于2014716日经查看现场,双方当事人确认:现场水、电接人到位,门窗安装到位,围墙已经拆除,消防设施如消防栓系统、应急照明、安全疏散设施等安装到位。原告李宏斌保留认为围墙是在起诉后拆除,被告廖文进在庭审中认可在20143月份左右拆除围墙。

    二审法院经审理查明:双方当事人对原审查明的事实除李宏斌认为原审遗漏查明讼争房产未通过消防验收备案及廖文进、厦门超越工贸有限公司从未告知李宏斌可在装修后将三项备案一并进行外,对原审查明的其余事实没有争议。二审法院对各方没有争议的事实予以确认。

【裁判结果】

    福建省厦门市集美区人民法院于201484日作出( 2014)集民初字第1262号民事判决:驳回原告李宏斌的诉讼请求。宣判后,李宏斌向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于20141110日作出( 2014)厦民终字第2883号民事判决:驳回上诉,维持原判。

【裁判理由】

    法院生效裁判认为:本案原告李宏斌要求解除合同的理由是廖文进未依约将讼争房产交由李宏斌使用。但根据本案查明的事实,李宏斌早已取得讼争房产的钥匙,其也认可可以在讼争房产内自由行动,结合证人证言、李宏斌自行拍摄的录像资料及在讼争房产上挂出的广告,虽本案无证据直接证明廖文进已交付讼争房产给李宏斌,但上述证据足以证明李宏斌已实际掌控讼争房产,其也无证据证明进出讼争房产受到阻碍。故原审法院认定廖文进已将讼争房产交付给李宏斌并无不当,厦门市中级人民法院予以维持。至于廖文进提供的房屋是否不符合合同约定导致合同目的无法实现的问题,李宏斌认为廖文进提供的房屋未拆除围墙,未通过消防验收备案,导致其无法使用。据李宏斌陈述,其承租讼争房产是用于开办酒店和超市,但李宏斌始终未对讼争房屋进行装修,也无证据表明围墙未拆除或消防验收未备案导致其无法使用讼争房产。相反在审理过程中,廖文进已拆除围墙,而消防验收备案主管部门也对于实践中消防备案的程序进行了说明,上述两项事由均不会导致李宏斌无法使用装修讼争房产。原审法院亦对此进行了充分阐述,厦门市中级人民法院在此不再赘述。由此李宏斌提供的证据不足以证明廖文进提供房屋存在的瑕疵导致合同目的无法实现,其要求解除合同的诉讼请求原审法院未予支持并无不当,厦门市中级人民法院予以维持。

【案例注解】

    本案值得讨论的有以下三个问题:

    1.在建房屋的交付时间如何认定。因讼争房屋是在建工程,原告与被告在签订租赁合同时,房屋尚未完工,无法交付,所以合同未就交付时间予以明确。原被告双方就租赁时间签订《补充协议》,约定按2013121日开始算起,并约定如房屋建筑未完成,可顺延,顺延时间不得超出两个月。讼争房屋在20131231日竣工验收,应认定为2013l231日是房屋建筑完成时间。租赁物的交付时间早于或等同于租赁时间起算点,才符合常理。

    2.如何理解房屋的交付。原告主张没有交付房屋,被告认为已经交付钥匙即算已经完成交付。法院经审理认为,是否完成房屋交付应综合判断,虽本案无证据直接证明被告廖文进已交付讼争房产给原告李宏斌,以承租人是否实际掌控房产为判断标准。本案中,承租人早已取得讼争房产的钥匙,其也认可可以在讼争房产内自由行动,结合证人证言、承租人自行拍摄的录像资料及在讼争房产上挂出的广告,上述证据足以证明其已实际掌控讼争房产,其也无证据证明进出讼争房产受到阻碍。法院认定房屋已经完成交付。

    3.如何把握原告是否获得租赁合同的单方解除权。单方解除权的取得可以有约定取得及法定取得两种。本案中,原告既主张讼争房屋交付不符合约定,也主张被告违约行为致使不能实现合同目的。对于围墙拆除的约定,因在诉讼中,被告已经拆除,争议相对小些。原被告双方最大的争议在于讼争房屋未完成消防验收备案是否导致房屋交付不合格。

    首先,法院审查原告是否可基于合同的约定取得单方解除权。双方就此项在合同中的约定是“消防设施验收全部完成”。双方对此的理解不同。原告李宏斌认为应按照法律的规定,完成建设工程在消防部门该进行的一切验收报备的手续,被告未完成土建竣工备案故未满足约定条件。被告廖文进认为讼争房屋已经完成了消防设计备案,未被确定为抽查对象,已完成备案手续。在投入使用前的验收备案需等李宏斌装修后一并验收。第三人述称讼争房屋已经完成了可做的备案,实践操作中土建竣工备案是在装修完成后投入使用前一并备案。土建部分的消防设施已经全部安装到位,且在大楼整体竣工验收中已验收合格。在此项约定不明,各方当事人对此无法达成补充协议的情况下,宜按社会大众的一般认知、合同的有关条款及交易习惯来认定。

    其次,法院审查的是被告是否违约致使原告不能实现合同目的。对此,法院判断的依据不是通常的法律,而是基于社会大众的一般认知。而且这种认知符合交易习惯,也节省社会大众成本。实践中,有些建设工程是属于必验必审的,有些建设工程是备案抽查的。备案包含消防设计备案与消防竣工备案。一般消防设计备案在土建之前完成备案。竣工备案在土建竣工验收后,至投入使用前。为了避免出现土建竣工备案后;在装修过程中对消防工程进行变动,投入使用前仍需再通过消防竣工备案。故各地消防部门通常允许在装修完毕后投入使用前,一并申请进行竣工备案。本案中第三人已就讼争房屋完成了消防设计备案,竣工验收也合格。因是在建工程,在投入使用前,原告还将对房屋进行装修,方可投入使用。且承租人对装修后的房屋的用途不同,消防部门的验收标准亦有差异。第三人已经按照实践中消防备案的程序进行了备案,依照厦门市集美区消防大队供社会大众查阅的《建设工程消防设计审核办事指南》显示,装修工程仅需再提供承诺书,承诺在投入使用前将进行备案。且第三人也明确表示如果需要将及时提供承诺书。据此,法院认定,房屋的所有人已经按社会大众的一般认知完成了消防备案。

    最后,基于维护交易安全性,当事人主张单方解除合同,在无合同约定的情况下,应严格审查房屋存在的瑕疵是否足以导致合同目的无法实现。如上所述,承租人在现有的条件下,不影响其装修使用讼争房屋,其要求解除合同缺乏事实与法律依据。据此,一审法院驳回原告的诉讼请求,原告上诉,二审法院维持原判。

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