全市各基层人民法院：

现将《呼和浩特市中级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的裁判指引（试行）》予以印发，请知悉。

                   呼和浩特市中级人民法院

2017年6月29日

呼和浩特市中级人民法院

关于审理物业服务合同纠纷案件的裁判指引(试行)

为正确审理物业服务合同纠纷案件，规范两级法院在此类案件中的裁判标准，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及其他有关法律和司法解释的规定，结合我市民事审判实践，对此类纠纷案件的审理制定以下裁判指引：

一、物业服务合同的主体范围包括业主、业主委员会、其他物业使用人及物业服务企业。

二、依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

三、业主与物业使用人（承租人、借用人）约定由其交纳物业服务费用的，从其约定，物业服务企业可直接起诉物业使用人。

四、物业服务企业应当提交如下证据：

（一）物业服务合同（包括前期物业合同、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则）；

（二）物业服务企业资质等级证明；

（三）物业服务企业提供相应服务的证据；

（四）催缴物业费的书面证据。

五、不具有相应资质的物业服务企业与业主订立的合同，其效力是有瑕疵的，不能一律认定无效。若业主委员会明知物业服务企业不具备资质或资质等级不够，且双方当事人的约定出于真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合同应为有效；若业主委员会在不知情的情况下签订合同，且因此对于合同效力提出异议的，应认定为无效。

六、在分期履行定期物业费的合同中，在每期物业费履行期限届满，业主没有依照合同约定的履行期限支付物业费，应从此时开始计算诉讼时效。

七、物业服务合同对欠费业主约定违约金条款，一般从其约定。但约定的违约金数额过高的，可以依据业主的请求予以调整。

物业合同未约定违约金数额或者计算方法，物业服务企业可根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条请求业主支付违约金，违约金的数额可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算欠费业主的违约金。

八、物业服务合同未约定财物保管服务，物业服务企业只有在其未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备、对财物丢失或毁损有过错的情况下，才承担相应的赔偿责任。

九、业主以下列情况抗辩拒绝交纳物业费的，法院不予支持。

1、物业服务企业服务质量轻微瑕疵；

2、房屋质量问题；

3、暖气不热问题；

4、未享受或无需接受物业服务；

5、自身原因未居住的；

6、不是合同当事人或合同非本人所签；

7、约定由房屋承租人、借用人或物业使用人交纳物业费的。

十、物业服务企业对小区内运动器材等公共设施负有维护责任以保证其处于安全使用状态，若疏于管理，致使上述公共设施存在不安全因素，造成业主使用或靠近这些设备受伤，受害人可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。

十一、物业服务企业对小区内的电梯负有维护义务，应保证电梯正常运转，否则，出现事故应承担赔偿责任。事故原因系电梯本身质量，物业服务企业在承担责任后可向电梯生产企业追偿。

十二、物业服务企业有维护小区公共物业安全的义务，对小区内的水灾、火灾、物业坍塌等事故发生的原因在于物业服务企业怠于行使管理职责的，业主可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。

十三、物业服务企业违反合同义务所承担的责任形式

（一）前期物业服务管理阶段物业服务企业的合同责任，包括前期物业服务企业和建设单位在物业承揽验收中的责任与前期物业服务管理阶段物业服务企业对服务质量的合同责任；

（二）物业服务企业对物业修缮的合同责任，包括对区分共有权部分修缮的合同责任与物业服务企业对业主专有部分维修的合同责任；

（三）物业服务企业对公共设施的安全管理义务及其合同责任；

（四）第三人致害情形下，物业服务企业违反保安义务所应承担的合同责任；

（五）关于车位和车辆保管中，物业服务企业的合同责任；

（六）物业服务企业对业主不当行使专有部分使用权的管理责任；

十四、物业服务合同合法有效的前提下，物业服务企业有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多收物业服务费用：

（一）物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定的标准差距明显的；

（二）物业服务企业不履行服务管理职责，或者履行职责存在严重过错；

（三）物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；

十五、《物权法》第六章所说的规划，是指经规划行政主管部门批准的规划，包括规划行政主管部门批准与建设有关的所有文件。经过规划的露台、车位、车库的所有权为开发商。

十六、认定“绿地”为业主所有应符合下列条件：

（一）该绿地在规划上专属于特定房屋；

（二）开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；

（三）该绿地在业主购房时就已经“明示”；

（四）明示属于业主所有的绿地未经登记不影响其所有权。

十七、业主法定共有的情形

（一）建筑区划内的道路，属于业主共有；

（二）建筑区划内的绿地，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（三）建筑区划内的其他公共场所、共用设施属于业主共有；

（四）物业服务用房属于业主共有；

（五）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有；

（六）建筑物及其附属设施的维护资金属于业主共有，电梯、水箱属于业主共有。

十八、物业服务合同纠纷符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，可以实行一审终审。